Vermietete Immobilie verkaufen: Chancen und Fallstricke für Eigentümer in Augsburg
Viele Eigentümer in Augsburg stehen irgendwann vor derselben Frage: „Ich möchte meine Wohnung oder mein Haus verkaufen – aber es ist noch vermietet. Was bedeutet das für den Verkauf?“
Der Verkauf einer vermieteten Immobilie ist in Deutschland ein alltägliches Szenario. Gerade in Städten wie Augsburg, wo die Nachfrage nach Wohnraum hoch ist und viele Wohnungen als Kapitalanlage gekauft werden, ist dies ein relevantes Thema. Doch während ein leerstehendes Objekt oft flexibler vermarktet werden kann, bringt ein bestehendes Mietverhältnis sowohl Vorteile als auch Nachteile mit sich.
Dieser Artikel beleuchtet die wichtigsten rechtlichen Grundlagen, Chancen, Risiken und Tipps für den Verkauf einer vermieteten Immobilie in Augsburg. Außerdem gehen wir auf steuerliche Aspekte, Praxisbeispiele und häufige Fragen ein – damit Sie bestens vorbereitet sind.
Worum es geht
Welche rechtlichen Grundlagen gelten beim Verkauf einer vermieteten Immobilie (§ 566 BGB, Kündigungsschutz, Eigenbedarf)?
Welche Chancen eine vermietete Immobilie für Kapitalanleger bietet.
Welche Fallstricke und Nachteile (z. B. Preisabschläge, eingeschränkter Käuferkreis) Eigentümer kennen sollten.
Welche Tipps und Strategien den Verkaufserfolg steigern – von Unterlagen bis Käuferansprache.
Welche steuerlichen Aspekte (Spekulationssteuer, Abschreibungen) eine Rolle spielen.
Antworten auf die häufigsten Fragen von Eigentümern in Augsburg.
Praxisbeispiele aus Augsburg, die Chancen und Risiken verdeutlichen.
Rechtliche Grundlagen: „Kauf bricht nicht Miete“
Die wichtigste gesetzliche Regel beim Verkauf einer vermieteten Immobilie lautet: „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB).
Das bedeutet:
Der bestehende Mietvertrag bleibt auch nach dem Verkauf gültig.
Der Käufer tritt automatisch in alle Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters ein.
Der Mieter darf in der Wohnung bleiben, auch wenn der Eigentümer wechselt.
Rechte des Mieters
Kündigungsschutz: Der Mieter genießt besonderen Schutz. Eine Kündigung durch den Käufer ist nur in engen Ausnahmefällen möglich, z. B. bei Eigenbedarf.
Unveränderte Vertragsbedingungen: Miethöhe, Nebenkostenregelungen und alle anderen Vertragsdetails bleiben bestehen.
Kautionsübernahme: Der Käufer übernimmt auch die Verantwortung für die Mietkaution.
Besonderheit Augsburg: Milieuschutzgebiete
In einigen Städten gibt es sogenannte Milieuschutzsatzungen. In Augsburg betrifft das derzeit u. a. Teile von Pfersee und Oberhausen. Hier sind Umwandlungen von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen sowie Eigenbedarfskündigungen eingeschränkt. Das wirkt sich direkt auf die Vermarktungschancen aus.
Chancen beim Verkauf einer vermieteten Immobilie
Ein vermietetes Objekt zu verkaufen, hat durchaus Vorteile – insbesondere, wenn die Immobilie in einem stabilen Markt wie Augsburg liegt.
1. Kapitalanleger als Zielgruppe
Viele Käufer suchen gezielt nach vermieteten Wohnungen oder Häusern als Kapitalanlage. Sie möchten von Beginn an regelmäßige Mieteinnahmen erzielen, ohne sich selbst um die Vermietung kümmern zu müssen.
2. Planungssicherheit durch Mieteinnahmen
Ein langfristiger Mietvertrag mit zuverlässigen Mietern kann ein echtes Verkaufsargument sein. Für Käufer bedeutet das: sofortige Einnahmen, kein Leerstand, weniger Risiko.
3. Hohe Nachfrage in Augsburg
Die Augsburger Immobilienpreise haben in den letzten Jahren deutlich angezogen. Kapitalanleger schätzen die Stadt wegen ihrer guten Wirtschaftslage, der Nähe zu München und der hohen Lebensqualität. Dadurch sind vermietete Immobilien in Augsburg besonders gefragt.
Beispiel: Eine Eigentumswohnung in Augsburg-Pfersee, vermietet zu 850 € kalt pro Monat, kann für Investoren interessanter sein als eine leerstehende Wohnung, weil die Rendite sofort gesichert ist
Fallstricke und Nachteile beim Verkauf
Trotz der Chancen gibt es auch einige Nachteile und Risiken, die Eigentümer kennen sollten.
1. Niedrigerer Verkaufspreis
Vermietete Immobilien erzielen in der Regel 10 –20 % weniger Verkaufspreis als vergleichbare leerstehende Objekte. Der Grund: Selbstnutzer, die bereit sind, hohe Preise zu zahlen, kommen als Käufer meist nicht infrage.
2. Eingeschränkter Käuferkreis
Die Zielgruppe ist kleiner – hauptsächlich Kapitalanleger. Selbstnutzer kaufen eher leerstehende Immobilien, da sie sofort einziehen wollen.
3. Mieterrechte und Kündigungsschutz
Käufer müssen den Mietvertrag übernehmen und können diesen nicht ohne weiteres kündigen. Eigenbedarfskündigungen sind an strenge gesetzliche Voraussetzungen gebunden und häufig mit langen Kündigungsfristen verbunden.
4. Niedrige Mieten als Nachteil
Wenn der bestehende Mietvertrag sehr niedrige Mieten vorsieht, schmälert das die Rendite für Käufer. In Augsburg gibt es viele Altbauwohnungen, bei denen die Mieten noch deutlich unter dem aktuellen Marktniveau liegen – ein Nachteil beim Verkauf.
5. Modernisierungsprobleme
Einige Käufer scheuen vermietete Immobilien, weil Modernisierungen schwieriger durchzusetzen sind. Der Mieter muss Bauarbeiten dulden, hat aber Schutzrechte, die Projekte verzögern können.
Praxis-Tipps für Eigentümer
Wenn Sie eine vermietete Immobilie in Augsburg verkaufen möchten, sollten Sie einige Punkte beachten:
Unterlagen vorbereiten:
Mietvertrag
Nebenkostenabrechnungen
Nachweise über Mietzahlungen
Energieausweis
Grundbuchauszug
Mieter frühzeitig informieren: Transparenz schafft Vertrauen und erleichtert Besichtigungen. Zwar ist der Mieter nicht verpflichtet, Besichtigungen jederzeit zuzulassen, aber er muss diese in einem zumutbaren Rahmen ermöglichen.
Zielgruppe klar definieren: Fokussieren Sie die Vermarktung auf Kapitalanleger, nicht auf Selbstnutzer.
Rendite berechnen: Ermitteln Sie die Nettomietrendite und präsentieren Sie diese als Verkaufsargument.
Makler mit Kapitalanlage-Erfahrung beauftragen: In Augsburg gibt es spezialisierte Makler, die ein Netzwerk aus Investoren bedienen und bessere Preise erzielen können.
Besonderheit: Verkauf an Selbstnutzer
Manchmal kaufen auch Selbstnutzer vermietete Immobilien – meist mit dem Ziel, Eigenbedarf anzumelden.
Eigenbedarfskündigung
Käufer können nach dem Kauf Eigenbedarf anmelden, wenn sie oder enge Angehörige die Wohnung selbst nutzen möchten.
Die Kündigungsfrist verlängert sich je nach Mietdauer:
3 Monate (bis 5 Jahre Mietdauer)
6 Monate (bis 8 Jahre Mietdauer)
9 Monate (über 8 Jahre Mietdauer)
Sperrfrist in Augsburg
In Augsburg gilt bei Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen eine Kündigungssperrfrist von bis zu 10 Jahren. Das bedeutet: Ein Käufer kann erst nach Ablauf dieser Frist Eigenbedarf geltend machen.
Steuerliche Aspekte beim Verkauf
Spekulationssteuer
Wenn Sie Ihre vermietete Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf wieder verkaufen, fällt in der Regel Spekulationssteuer auf den Gewinn an.
Ausnahme: Sie haben die Immobilie im Jahr des Verkaufs und den beiden Vorjahren selbst bewohnt.
Beispielrechnung
Kaufpreis 2018: 250.000 €
Verkaufspreis 2025: 350.000 €
Gewinn: 100.000 € → steuerpflichtig, wenn die 10-Jahres-Frist nicht abgelaufen ist.
Vorteile für Käufer
Für Kapitalanleger können Abschreibungen (AfA) auf die Immobilie steuerlich attraktiv sein – ein Argument, das den Verkauf unterstützen kann.
Häufige Fragen (FAQ)
1. Kann ich meine Wohnung auch „leer“ verkaufen, obwohl sie vermietet ist?
Ja, aber nur, wenn der Mieter freiwillig auszieht oder ein Aufhebungsvertrag geschlossen wird.
2. Muss der Mieter Besichtigungen zulassen?
Ja, aber nur in zumutbarem Umfang und nach rechtzeitiger Ankündigung.
3. Was passiert, wenn der Mieter nicht kooperiert?
Dann kann sich der Verkauf verzögern. Eine enge Abstimmung und klare Kommunikation sind entscheidend.
4. Kann ich die Miete vor dem Verkauf erhöhen?
Nur im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten (z. B. ortsübliche Vergleichsmiete). In Augsburg gilt zudem die Mietpreisbremse.
5. Ist der Verkauf einer vermieteten Immobilie in Augsburg schwerer als in anderen Städten?
Nicht unbedingt – die hohe Nachfrage nach Kapitalanlagen in Augsburg sorgt dafür, dass vermietete Immobilien attraktiv bleiben.
Praxisbeispiele aus Augsburg
Beispiel 1: Altbauwohnung in Pfersee, 70 m², seit 20 Jahren vermietet, Kaltmiete 450 €. Verkaufspreis deutlich unter Marktwert einer vergleichbaren leerstehenden Wohnung, da Miete sehr niedrig.
Beispiel 2: Neubauwohnung in Göggingen, vermietet an solventen Mieter für 1.100 € kalt. Verkauf als Kapitalanlage an Investor – erzielter Preis lag nur 10 % unter leerstehender Wohnung.
Diese Beispiele zeigen: Der Erfolg hängt stark von der Miethöhe, der Lage und der Mieterstruktur ab.
Fazit: Chancen nutzen, Risiken vermeiden
Der Verkauf einer vermieteten Immobilie in Augsburg bringt sowohl Vorteile als auch Fallstricke mit sich. Einerseits sind Kapitalanleger eine verlässliche Käufergruppe, andererseits müssen Eigentümer mit einem geringeren Verkaufspreis und rechtlichen Einschränkungen rechnen.
Wichtig ist, sich frühzeitig über die rechtlichen Rahmenbedingungen, steuerlichen Aspekte und die richtige Zielgruppe Gedanken zu machen. Mit einer klaren Strategie, vollständigen Unterlagen und der Ansprache der richtigen Käufer lässt sich auch eine vermietete Immobilie erfolgreich und gewinnbringend verkaufen.
📌 Tipp: Holen Sie sich professionelle Unterstützung – ein erfahrener Immobilienmakler in Augsburg kann Ihnen helfen, den bestmöglichen Preis für Ihre vermietete Immobilie zu erzielen.
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